再长的神话也会ENDING。

过去27年来，在经合组织(OECD，是由36个市场经济国度组成的间国际经济组织)36个成员国中，澳大利亚是唯一一个经济能够坚持连续增加的国度。

换言之，澳大利亚从来没有呈现过两个季度的负增加。而其他经济体至少会中两次枪——一次是2001年互联网泡沫决裂，一次是2008年金融危机。

澳大利亚如同一个闪躲才能超强的超级玛丽，在27年里躲过了无数险情。

这个国度的19个重要行业里，12个行业每年能增加3%以上。在发达经济体中，3%是一个让人眼热的数字。

不过，情形正在产生变化。

3月6日，澳大利亚统计局颁布经济数据，去年四季度澳大利亚人均GDP增加是-0.2%，三季度是-0.1%。持续两个季度为负，已接近衰退定义。

好在去年全年澳大利亚GDP增加了2.3%，但远低于预期。此前，澳大利亚联储的预测是2.8%。澳大利亚联储同时把今年上半年的GDP增加率从早先的3.25%大幅调低到了2.5%。

超级玛丽突然跑不动了。为什麽?

一、澳大利亚经济的错误出在房子

过去27年澳大利亚的重要行业都能高速增加，但最主要的支柱就两个：矿产和房子。

澳大利亚的出口贸易中，铁矿石、煤炭、金子等所占比重超过50%。虽然金融危机以后澳大利亚的矿产出口也打了几个晃，但这两年又重现火爆。

依据澳大利亚统计局的数据，2017-2018年度，煤炭、黄金、贱金属(除了金，银，白金等贵金属之外，其他的所有金属)出口都创了新高。铁矿石作为最大的出口收入起源，出货量也差不多恢复到了景气期的程度。

澳大利亚经济的错误不是出在矿产业，而是出在房子上。

一个主要原因是，房子比澳大利亚经济涨的时光更长——到2018年，澳大利亚的房子已经断断续续涨了55年了，最近五六年是坐了火箭一般地涨，像悉尼一些地段上涨了75%。

啥商品都有个周期。研讨机构保守估量，澳大利亚的房价目前已高估了10%-15%。高了就得往下走，这是规律。

事实上，这两年澳大利亚监管机构一直在发出房地产可能瓦解的警告，可奇异的是，无论还是相干企业，好像都没有太当回事。

最多是处所拿中国炒房团的个别交易祭祭刀。

假如大家都不当回事，击鼓传花的游戏还能玩下去。但是，从去年下半年以来，澳大利亚银行业开端当回事了——他们意识到，一旦房价下跌，金融系统就要糟糕。

相对于美国金融业，澳大利亚银行比拟传统，缺少美国的风险对冲手腕，但风险传导机制差不太多。澳大利亚银行自然紧张，于是开端逐渐收紧信誉，联合监管机构不断发出的警告，房市的预期终于开端扭转。

房市有很强的聚光灯效应。灯光闪动时，一切隐患都不是问题。灯光一撤，不是问题的也成了问题。

在房价也可能下跌形成共鸣后，从下游行业到花费者，都开端广泛收缩战线。住房的负面乘数效应全面发作，这是去年三四季度澳大利亚人均GDP增加转负的核心原因。

二、中国炒房团要负责?

实际上，目前澳大利亚悉尼、墨尔本等8个重要城市的房价只下跌了1.3%-1.8%，这点跌幅就成了1983年以来的最大跌幅，足以让很多人“泪目”。

有媒体报道，有悉尼的房地产经纪人估量，中国炒房团的离场可能给悉尼郊区CHATSWOOD房价贡献了四分之一的跌幅。

看上去，中国炒房团要负点责任。这个很正常——住房的财富神话，从来都少不了外来资金。

但从根本上说，支持一个国度房地产市场的主体必定是本国资金。如果当地居民收入与房价太过背离，外来资金热忱再大，受各种门槛限制，也无法独力推进房地产市场多年上涨。

澳大利亚的房价撑不住了，要害就是当地居民收入与房价背离。

当地媒体称，目前澳大利亚的住房抵押贷款、个人贷款和信誉卡支出已占到家庭收入的180%以上。

也就是说，多数人是在透支过日子。这与澳大利亚经济呈现27年的景气周期前的情形形成了鲜明对照。

当时住房抵押贷款、个人贷款、信誉卡支出占家庭收入之比在80%左右，大家花费完还有剩余。

花费完还有剩余，意味着信誉等级高，银行敢于贷款，这是澳大利亚房价多年上涨的基础前提。

只是最近五六年，澳大利亚居民收入一直没有真实上涨，个别年份收入增加程度还低于物价指数，实际收入是负增加。

工资性收入上不去，自然要在财富性收入上想辙。人心齐思房价涨，才是根本。中国炒房团只是凑了个趣。

虽然人们对炒房团有各种非议，但你不能不承认，炒房团的钱，都是聪慧钱。

三、澳大利亚还是海外投资热点地吗?

多年以来，澳大利亚都是中国人海外投资置业的热点目的地。现在问题来了：今后还是吗?

至少2019年不会太好。

摩根士丹利等多数机构以为澳大利亚房价得跌10%-15%，瑞银预测得更远，以为要跌30%。

依照这些预测，从现在澳大利亚8大城市的房价跌幅来看，只是刚开端。房价跌落必然导致银行进一步收紧信誉，扫倒一大片行业。

澳大利亚联储持续27个月没敢动利率也反映出了某种不佳情感：一般而言，资本自由进出的国度会追随美元利率调整。一方面美元强而本币弱，会导致资本外流;另一方面国际贸易重要由美元结算，不追随会冒很大的汇率风险。

澳元没敢追随而坚持在低位，就是担忧住房贷款利率进步会让房市加速崩塌。

住房问题只是一部分。摩根士丹利在澳大利亚2019年的经济展望里，设定了4个观测指标：住房、银行、财税政策和贸易。

现在我们知道，房市问题是刚刚暴露的风险，银行防範风险的动作较快，财税政策方面，似乎还不到采用大动作的时候，贸易及与其相干的国际环境问题，澳大利亚就做得差了些。

依照摩根士丹利的4个观测指标，至少在住房和贸易两项上，目前澳大利亚存在风险。

而最安全的投资时机，当然是在这两个风险项改善后。事实上，这两个指标，也决议着今年乃至今后一段时代里澳大利亚的经济活气。(新京报网　作者：徐立凡)