日本模式——保汇率，弃房市！

1989年5月开端，日本不断上调基准利率，贴现率从1989年初的2.50%迅速上调至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上调至6.00%。这意味着日本央行花了三年多的时光进行宽松，但只用了一年多的时光就压缩回来了。

这让日本经济付出了惨痛的代价，不仅股市、房市暴跌，而且资产价钱崩盘引发银行坏账，经济进入资产负债表衰退。比如日经225股票指数从1989年底的高点38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元汇率基础坚持安稳，1990年后日元兑美元甚至继续坚持升值的态势。

俄罗斯模式——保房价，弃汇率！

石油是俄罗斯经济的支柱产业。原油价钱暴跌引发俄罗斯卢布贬值压力，资金大幅外流。为应对资金外流，俄罗斯央行不断上调基准利率，但压缩的货币政策无疑对房地产市场不利。

危机前，俄罗斯房地产市场处在比拟繁华的阶段，2011年到2013年俄罗斯的个人贷款增速均维持在30%左右，而同期的住宅完工数增速也在不断抬升，从2011年1季度的-1.0%晋升到2014年1季度的20.1%。危机后，俄罗斯不断上调基准利率，2013年底俄罗斯基准利率是5.5%，到2014年底已经上调到17.0%。

彼时，从经济基础面来说，要想拯救油价暴跌引发的经济衰退，必需采用适度宽松的政策；但从汇率层面来说，要想维持卢布坚挺，就必需采用压缩的货币政策，但利率的抬升很可能使得房地产市场呈现大幅调整。

最终，俄罗斯央行于2014年11月10日发布容许卢布自由浮动，相当于俄罗斯选择了通过货币贬值来释放压力的政策。

政策发布后，俄罗斯卢布汇率阅历自由落地式贬值，从2014年11月至2015年1月，两个月的时光里，卢布贬值33%。如果从2014年7月开端计算，那么卢布贬值幅度高达50%

但是，汇率贬值释放了经济的压力，卢布充足贬值后，俄罗斯央行顺势下调了基准利率，利率上涨对房地产市场的冲击得到快速缓解，资本外流范围也呈现降落。最终，俄罗斯房价没有受到太大的负面影响，基础处于一个上升趋势中。

中国很可能弃汇率

那么，回顾日本保汇率模式和俄罗斯保房价模式，对我们有哪些启发呢？

1、里子比面子主要。保汇率和保房价，无非是面子和里子的问题，保汇率的话，就是在国际市场上博得了面子；保房价的话，对内需来说就是保住了里子。在贸易争端不断加剧的国际环境下，面子已经不太值钱，所以保房价的意义要显著高于保汇率。

2、保汇率的负面影响是经济崩盘，保房价的负面影响是通胀走高。保汇率的模式下，压缩政策最终会刺破资产价钱泡沫，那么后续引发的经济衰退就很可怕，可能须要长达数十年的时光来恢复元气。保房价对经济的负面影响较小，因为汇率贬值预期得到集中释放之后，通常会在半年之内稳固下来，这时保房价的负面影响是通胀会走高，因为货币贬值落后口商品更贵了。

3、大幅贬值对普通居民影响较小。汇率大幅贬值，对产业来说，依赖进口原材质的行业受损，但依赖出口的行业受益，因为贬值后以本币计价的进口商品的价钱最高了，但以外币计价的出口商品的价钱改善了。对居民来说，高收入阶层受汇率大幅贬值的影响较大，雷同的人民币资金转移到国外能购置的国外资产缩水了；但对普通民众来说影响较小，顶多每年一次的出国旅游须要积攒更多的人民币。如果是房价呈现暴跌，那对普通人会有非常大的影响，甚至有房贷的人会选择违约。

人民币预期贬值，资本会外流

国内高净值人群趋向去海外买房，对冲风险！

如果人民币贬值预期强烈，资本会外流，导致国内资产价钱下跌，对资金敏感的房价自然也会下跌。比如当前美元升值人民币贬值，国内很多高净值人群趋向去海外买房，对冲风险。

从未来发展来看，美元升值预期强力，人民币贬值或继续连续。国内的房价怎么走？如果呈现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本出逃失控等情景，还有会带来一些风险。

人民币贬值引发本币资产估值降落，导致金融、地产等相干板块走弱，拖累整体大盘；另一方面，人民币贬值预期一旦形成，将导致热钱流出，A股所处的流动性环境会快速趋紧。

一直以来，大批的外资在中国长期游移赚钱。有这样一个笑话：一个美国人到中国连吃带喝，走的时候把剩下的钱换成美元，一年等于白吃白喝。若人民币贬值，离岸人民币多头炒家将丧失惨重。

有一个“偶合”：人民币连续升值的9年，也是中国房地产价钱连续上涨的9年。理论上会有大批的美元进入中国，换成人民币资产，以规避相对的美元贬值。这些美元进入后，大多以房产情势存在。过去数年房价大涨的原因之一是人民币升值，在这个进程中，拥有房产的人们资产快速升值。房产升值的预期，又激发了更多人买房的欲望。

若人民币贬值，投资者就会觉得忧虑，会有资产撤出，尤其是那些早期从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，投资于国外房产，以求财产不会缩水。

综合来看，有几个断定：

1、人民币还须要贬值，让币值回归常态，估量这波贬值会看到1:7的汇率。

2、人民币在贬值进程中，国内流动性越来越差，股市，债市，汇市，商品表示都不会好，会继续这种四杀的局势，央行必需要进一步降低存款筹备金率，但同时也要防止资金流入楼市。前面很简略，但后面很艰巨。但我们也看到，国人摈弃的股市，正在被外资抄底，额度不断增长，北上资金不断流入，A股的估值基础处于历史低估程度。目前在全世界规模也是更低的。现在国度也乐于看到这种情形，资本市场外资流入，也能缓解热钱流出的压力。所以现在股市低点，对于保外储有利益，可以减缓外储降落的速度。

3、外储会继续降落，压力宏大。我们早就说了，2015年对国际形势的误判，毛病的房地产放水，搞大水牛，让我们丧失了上万亿的外储，虽然后来认错了，也搞了房住不炒，但依然没有后果，房价还在高位，这就让国内的思想始终无法统一。一个无法统一思想的球队很难博得竞赛，一个经济政策更是如此。估量这次美元百点行军，所带来的丧失仍然不会小，外储仍将有几千亿美元的丧失。

4、楼市已经成了中国经济的更大顽疾，就像一个瘤子越长越大，你越是下不去手做手术，他就越膨胀。现在他已经关系到你的性命，估量后面为了防止外储流失，更多的城市会加大限售的力度。不让楼市里的钱出来套现。所以楼市的流动性会进一步降低。甚至不排除拆掉银行贷款。让楼市变成一潭死水，与世隔断。目标就是不能让他再涨了，但也决不愿望它现在跌。所以只能在冻结的手腕上不断加码。

国内经济增加速度放缓、人民币贬值预期强烈等因素的推进，大热的海外置业更加受到中国度庭的青睐，尤其是新突起的中国新中产阶层家庭开端越来越多地将资产配置的方向锁定全球楼市。