一、事件背景

关于罗克兰郡郊区房屋改建的争端有可能推翻曼哈顿的奢华公寓市场。

许多富有且精明的房产投资者更喜欢通过LLC(也称为空壳公司)进行购置。这种模式有利于个人税务计划、隐私的掩护、资产隔离。

因此，在曼哈顿大多数新建的奢华公寓楼中，通过LCC公司购置房产已变得司空见惯。依据房地产交易记载，在被称为中央公园南220号的市中心住宅楼中，迄今为止，超过85%的购置者是通过以“LLC”结尾的实体购置的。《华尔街日报》对发现的城市税收记载的剖析显示，纽约市通过LCC公司持有的房产约61,000多处，其中包含12%和5%的公寓及住宅。自2008年以来建造的所有公寓中，约30%由LLCs拥有。而且，LCC公司在某些特别功能上被疑惑承担了洗钱的功能。

很多通过LLC公司购置美国房产的土豪应当都会比拟了解，LLC模式持有资产，拥有诸多利益，这些利益或许会随着纽约新法案的通过会慢慢消散。不过，大家不妨还是了解一下。

二、什么是有限责任公司(LLC)

美国的商业公司一般可分为企业公司(Corporation)和合伙企业(Partnership)。

企业公司最大的特色就是将公司的债务与公司持有人的债务责任离开。也就是说一旦公司无力偿还债务时，公司的债权人不能要求公司持股人用其私人财产偿还公司债务。企业公司又可分为CCorporation和SCorporation。CCorporation必需要付公司所得税，而SCorporation则可不必。因此CCorporation的持股人就须要负担公司及私人所得税的双重负担。但是如果想成为SCorporation，公司必需面对法律上的多重限制，很容易因公司变动而失去SCorporation的资历。

合伙企业(Partnership)没有CCorporation的双重税金的负担，但是合伙企业的合伙人私人财产却可以被公司债权人用来偿还公司的债务。有限合伙企业(LimitedPartnership)可以将他的责任和公司的责任离开，但是在这种情形下，有限合伙人不可以参与公司的决策经营和掌握，只能处于被动的角色。

这么看来，似乎每一种公司构造都有自己的优缺陷。那怎么能力熊掌(私人财产和公司债务和责任分割)和鱼(对公司有经营掌握权，还不必缴纳公司所得税)兼得呢?有限责任公司(LLC)的呈现就是取众者之长的一种绝佳组合。简略来说，LLC能将公司生意带来的可能连带责任与个人财产彻底分割，同时又有在税务上有贯通(passthrough)性，即是指在该LLC的运营盈亏均可直接传递到你的个人收入税务申报中，按你在LLC中的好处份额记为个人收入计税，从而规避公司生意营收的双重税赋(doubletaxation，公司盈利赋税一次，股东分红计入个人收入再被计税一次)。由于这些特色，美国很多本来不是LLC的老公司在LLC呈现后都通过各种情势转为LLC。由于LLC的众多长处，有相当一部分的投资者选择把出租房放在LLC名下。

三、LLC给房东带来了什么利益

1、财产掩护

有限责任，顾名思义，房屋产权在LLC内，其显著优势之一就是有限责任。购房者通过成立LLC公司后买房(尽管该公司可能只有房东一人)，公司只负有限责任，一旦被起诉，被告方是公司而不是个人。当牵扯到赔偿金的时候，赔偿金额的最高额度就是所有者对该公司投资的总额，股东无须搭上自己对公司投资以外的所有个人财产。打个比喻，你的一位房客邀请朋友来家一聚，其中一位受邀者不慎因地滑而摔倒，造成多处骨折，内脏受损。该受邀者可同时告诉房客和房东来支付自己所有的诉讼费用和医药费。而这笔费用很可能是巨额的，超过此投资房的总资产。这时候，房屋产权的性质就至关主要，如果这幢房子的产权是房东个人，那么有可能最后房东不但把房子赔进去，还会牵扯到自己的其他资产来赔偿受邀请者。但如果产权是LLC，那么房东只须要支付当初对LLC投入的总资产数额，从而掩护个人的财产不受到要挟。当然，这里举的是一个非常极端的例子。

2、隐私掩护

房产所有人偏向于转移产权至LLC的另一大原因就是掩护个人隐私。在美国，房地产的信息都是公开透明化的，房屋报告信息人人都可查阅。出于掩护隐私的斟酌，房东会更改产权至LLC，这样在房屋报告中显示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字，从而到达隐私掩护的目标。

3、转让简略

LLC股权转让非常容易，节俭过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下，该投资者要把房产转让给亲属，则须要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在LLC名下，不须要过户手续，LLC股东就可把LLC股权转让给其他股东，到达本质上的房产转让目标。此转让手续仅须要当事各方签订股权转让协定，不须要有地契(DEED)。

四、如何应用LLC掩护财产

LLC无疑是一种掩护资产的有力兵器，但如果想充足应用LLC来彻底分割生意与个人责任，很主要的一点在于任何生意中的行动都要跟个人行动离开，比如生意和个人的银行账户，信誉卡账户的使用须要严厉离开。一旦将个人账户用在了生意上，应有相应的书面记载，阐明两者之间的借贷关系。事后还回个人账户也要做记载(特殊阐明利息为零，否则还会增长个人利息收入报税的庞杂)。另外个人以LLC名义签订各种文件时，应当署自己名并特殊加上“OnbehalfofABCLLC”以示区分个人责任或LLC行动。雇工、签租约，哪怕是大马路上拉一个人做粗活也必需明白声明你是以LLC名义雇用，否则你个人就有可能要为一切事故负责。总之，要使LLC能有效地掩护投资者财产，房东须通过专业外包团队管理，修理出租房，否则LLC会很容易被刺穿。

五、什么情形下须要设立LLC

需不须要设立LLC，应当视个人情形而定。一般有如下情形的需设置LLC：

①投资者不仅做出租，同时还做旧房翻新或者与房地产相干的其它生意。这种情形下产生责任的可能性更大，不仅局限于租客;

②投资者购置物业时不须要贷款，可以全款购置;

③投资者不是个人或者夫妻，而是外面的合伙人;

④买入同一个地产超过10个单元以上的物业时，由于已经无法享受低利率的民居贷款，有或没有LLC在贷款利率上已经没有区别，但LLC可以提供额外掩护;

⑤业主购置的物业价值总金额比拟大，或者有数目不小的物业和净资产(有人建议净资产在$5百万以上就应当斟酌LLC)。

鉴于美国纽约州立法的施行，最好的方法可能是应用不同州的处所法律来更好的规避风险，而是否须要设立LLC则取决于你的净资产状态、现投资的阶段以及个人的投资策略，因此因人而异。如果你决议设立LLC，也必定要充足了解怎么操作能力确保你的LLC能真正地为你的资产形成一道掩护网，而非形同虚设，只求心安。总之，海外资产配置的类型多种多样，风险也是多样的，应依据自身的情形合理支配。